Huis kopen

Waar is hypotheekrente verwachting van afhankelijk?

De hypotheekrentes staan inmiddels historisch gezien zo laag, dat je geen grote rentedalingen meer hoeft te verwachten. Ik verwacht eerder een stijging. Afgelopen week verhoogden SNS Bank en Regiobank alhun hypotheekrentes.

De hypotheekrentes zijn de afgelopen 4 jaar hard gedaald. Je hebt nu al een hypotheek vanaf 1,28%.

In omringende landen zoals Duitsland (zie hier) staan de hypotheekrentes momenteel nog lager, maar daar is de concurrentie op de hypotheekmarkt veel groter dan in Nederland. Pas als de concurrentie op de Nederlandse markt toeneemt voorzie ik nog grote dalingen. In België zijn de hypotheekrentes vergelijkbaar met Nederland.

Als je een hypotheek wilt afsluiten is dit een goed moment om te profiteren van de lage hypotheekrente.

Hypotheekrente verwachting afhankelijk van 3 factoren

De hypotheekrente ontwikkeling (en verwachting) is afhankelijk van drie factoren:

  1. marktrentes – neutraal
  2. financieringslasten van banken – negatief
  3. concurrentie op de hypotheekmarkt – neutraal

1. Verwachting marktrentes – neutraal

De ECB Herfinancieringsrente is de belangrijkste benchmark voor de variabele hypotheekrente. Deze is op 10 september 2014 verlaagd van 0,15% naar 0,05% en dat is historisch laag. Dit betekent dat banken bijna gratis geld kunnen lenen. Deze is al bijna nul en kan niet veel verder meer omlaag.

De lage ECB Herfinancieringsrente biedt banken in principe de ruimte om de variabele en 1 jaars hypotheekrente te verlagen, maar dat doen zij niet zo actief door gebrek aan concurrentie.

Banken verdienen nu veel meer aan het uitlenen van geld dan een paar jaar geleden. Dat zie je duidelijk in onderstaande grafiek:

De meeste hypotheken worden echter langer dan een jaar vastgezet en deze hypotheekrente is afhankelijk van rentes op de kapitaalmarkt. Die bepalen de financieringslasten van banken.

2. Financieringslasten banken – negatief

Banken financieren hypotheken op de internationale hypotheekmarkt. DNB geeft aan dat Nederland de op één na hoogste hypotheekschuld ter wereld heeft en dat Nederlandse banken daardoor relatief hoge financieringslasten hebben in vergelijking met andere Europese banken.

Tot de crisis was de hoge hypotheekschuld geen probleem, maar sinds de kredietcrisis zien internationale beleggers Nederlandse hypotheken als een risicovollere belegging en vragen daarom een hogere rente.

Of dit op de korte termijn zal veranderen is de vraag. Stijgende kapitaallasten voor banken leiden tot hogere vaste hypotheekrentes.

3. Concurrentie op hypotheekmarkt – neutraal

De vaste hypotheekrente is relatief hoog in vergelijking met bijvoorbeeld Duitsland, maar deze zal naar verwachting pas echt dalen als er meer concurrentie komt op de hypotheekmarkt. De vijf grootste hypotheekbanken hebben in Nederland een marktaandeel van 85%. Ter vergelijking, in Duitsland is dat maar 34%, in Frankrijk 48%.

Marktaandeel 5 grootste hypotheekbanken

Nederland 85%
Finland 81%
België 70%
Frankrijk 48%
Italië 39%
Duitsland 34%

Bron: ECB

Daar komt bij dat banken als ABN AMRO, ING en SNS Bank door staatssteun van Europa niet (teveel) mogen concurreren op prijs. Dus al zouden deze banken willen dan nog mogen ze ‘prijsleider’ zijn. Voor de Nederlandse markt is dat funest en consumenten betalen daarvoor een hoge prijs, lees hypotheekrente.

Nieuwe buitenlandse concurrenten lijken op korte termijn niet toe te treden. Als de Europese regels worden versoepeld is er meer mogelijk.

Analyse hypotheekrente verwachting

Door lagere marktrentes zijn de financieringskosten van banken sinds de crisis lager geworden. Probleem is dat Nederlandse banken maar 15% tot 20% van dit voordeel doorgeven aan consumenten, terwijl buitenlandse banken 80% doorgeven. De rente op Duitse hypotheken is dan bijvoorbeeld ook een stuk lager dan in Nederland.

Deels komt dit omdat banken na de crisis hun balans moesten versterken, maar er is ook relatief weinig concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. Nederlandse banken die steun ontvingen mochten geen prijsleider worden. Voor ABN AMRO geldt dit nog steeds, voor ING niet meer. Maar nu is ook SNS Reaal door de Nederlandse staat overgenomen en dat is niet erg gunstig voor de concurrentie.

Marktleider Rabobank streeft naar een marktaandeel van 30% en heeft naar eigen zeggen moeite om daaronder te blijven. Van de grote banken valt dan ook niet veel te verwachten op korte termijn.

Wat mag je van de hypotheekrente verwachten

Zodra Nederlandse banken hun balansen hebben versterkt zouden zij meer van het rentevoordeel kunnen doorberekenen aan consumenten. Toenemende concurrentie op de hypotheekmarkt zal ook leiden tot lagere hypotheekrentes, maar het is de vraag of zich op korte termijn nieuwe hypotheekaanbieders melden op een markt die vrijwel stilligt en die door de internationale markt als relatief risicovol wordt gezien. Het rentebeleid van de ECB valt nu niet veel meer te verwachten omdat de benchmark rente al historisch laag is.

Vergelijk & Bespaar met Geldreview.nl

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *