Huis kopen

Hypotheekvormen uitgelegd

Een hypotheek is een lening om een huis te kopen. Je hebt de keuze uit verschillende hypotheekvormen.

De nieuwe hypotheekregels van de overheid hebben de keuze voor de juiste hypotheekvorm een stuk eenvoudiger gemaakt.

Sinds begin 2013 moet namelijk iedere nieuwe hypotheek in maximaal 30 jaar worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Het idee hierachter is dat de overheid de hypotheekschulden van mensen met een koophuis wil verminderen.

In de praktijk betekent dit dat je moet kiezen tussen een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek als je een nieuwe hypotheek afsluit.

Hypotheekvormen met volledige hypotheekrenteaftrek

Annuïteitenhypotheek

Inmiddels zijn de meeste van alle nieuw afgesloten hypotheken een annuïteitenhypotheek, omdat deze hypotheekvorm voor de meeste mensen in het begin fiscaal het meest voordelig, lees betaalbaar, is.

Met een Annuïteitenhypotheek betaal je iedere maand een vast bruto maandbedrag zolang de rente vaststaat. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing.

Doordat je aflost op de hypotheek betaal je steeds minder rente en steeds meer aflossing. Alleen de rente mag je aftrekken van de belasting en daarom heb je in de beginjaren het grootste fiscale voordeel. Dus netto betaal je de beginjaren het minst voor je hypotheek.

Een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd helemaal afgelost en de rente is volledig aftrekbaar onder de nieuwe hypotheekregels.

In het begin lage maandlasten met een annuïteitenhypotheek

Het bruto maandbedrag bestaat uit rente en aflossing. In het begin betaal je meer rente en minder aflossing omdat de hypotheekschuld hoog is. Daardoor is het belastingvoordeel in het begin groter en zijn de netto maandlasten in het begin relatief laag.

Doordat je maandelijks aflost daalt de hypotheekschuld en ga je steeds minder rente en meer aflossing betalen. Het belastingvoordeel wordt minder. De netto lasten worden dan ook iedere maand iets hoger.

Annuïteitenhypotheek populair door overheidsregels

Sinds de invoering van de nieuwe hypotheekregels begin 2013 is de annuïteitenhypotheek de populairste hypotheek geworden. Naar schatting is driekwart van de nieuwe hypotheken nu een annuïteitenhypotheek.

Degenen die een nieuwe hypotheek afsluiten en in aanmerking willen blijven komen voor hypotheekrenteaftrek moeten kiezen tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek.

Mensen kiezen massaal voor de annuïteitenhypotheek omdat de kosten van een lineaire hypotheek in het begin juist hoog zijn. Een lineaire hypotheek is dan ook vooral interessant voor mensen die nu veel verdienen en verwachten later minder te gaan verdienen. De overige huizenkopers kiezen voor een annuïteitenhypotheek.

Een annuïteitenhypotheek biedt belastingvoordeel en relatief lage lasten in de beginperiode. Daarnaast los je de hypotheek gegarandeerd af tijdens de looptijd. Daar staat tegenover dan de netto woonlasten steeds hoger worden en je in het begin nauwelijks aflost. Kies dan ook niet voor een tophypotheek als je een annuïteitenhypotheek wilt afsluiten.

Lineaire hypotheek

Met een lineaire hypotheek wordt iedere maand een vast bedrag van de hypotheek terugbetaald, zodat de rente en schuld steeds lager worden. Dit betekent dat het maandbedrag ook iedere maand daalt. Een lineaire hypotheek betekent in het begin hogere maandlasten en dat is ook de reden waarom huizenkopers massaal kiezen voor een annuïteitenhypotheek.

Deze hypotheek is interessant wanneer je nu relatief veel verdient en snel je hypotheekschuld wilt verlagen.

Afnemende maandlasten

Doordat je maandelijks aflost wordt de uitstaande schuld lager en hoef je daar minder hypotheekrente over te betalen. Hierdoor dalen de bruto maandlasten, de fiscale aftrek wordt dan ook lager. De hypotheek is op het einde van de looptijd helemaal afgelost, waarna je schuldenvrij kunt wonen.

Lineaire hypotheek en de hypotheekrenteaftrek

Met een lineaire hypotheek kun je onder de nieuwe hypotheekregels nog steeds profiteren van hypotheekrenteaftrek. Het nadeel is alleen dat de maandlasten in het begin hoog zijn. Daarom is een annuïteitenhypotheek voor veel mensen die voor het eerst een hypotheek afsluiten aantrekkelijker.

Wanneer een lineaire hypotheek?

Een lineaire hypotheek is vooral geschikt als je zonder risico wilt aflossen en de maandlasten snel wilt verlagen. Als je nu bijvoorbeeld veel verdient en niet zeker weet of dat op lange termijn zo blijft dan is een lineaire hypotheek een goede optie. Het is de snelste manier om een hypotheekschuld af te betalen en zo met de eigen woning vermogen op te bouwen.

Wanneer je een lineaire hypotheek afsluit betaal je eenmalig hypotheekadvieskosten en kosten voor bemiddeling. Deze kosten lopen per aanbieder en per hypotheekadviseur sterk uiteen van zo’n 1.000 tot 3.000 euro. In de hypotheekrente tabel met de laagste hypotheekrentes zie je welke kosten hypotheekaanbieders in rekening brengen.

Het is mogelijk om een lineaire hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten en te profiteren van rentekorting. Je kunt een lineaire hypotheek ook combineren met andere hypotheekvorm zoals een aflossingsvrije hypotheek maar daarvoor is de hypotheekrenteaftrek beperkt. Bij een lineaire hypotheek kun je kiezen uit een vaste of variabele rente hypotheekrente.

Rekenvoorbeeld Annuïteitenhypotheek versus Lineaire hypotheek

Stel dat je nu een huis koopt van € 250.000 tegen een rente van 3%. Dan betaal je met een annuïteitenhypotheek het eerste jaar 838 euro netto per maand en met een lineaire hypotheek 1.096 euro netto, 258 euro netto meer per maand.

Overige hypotheekvormen

Er zijn nog meer hypotheekvormen, maar deze zijn door de nieuwe regels niet meer interessant omdat er voor nieuwe hypotheken geen hypotheekrenteaftrek meer geldt.

Onderstaande hypotheekvormen zijn niet meer aftrekbaar voor nieuwe hypotheken, maar wel voor mensen met een bestaande hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

Tot 2013 kozen de meeste huizenkopers voor een aflossingsvrije hypotheek in combinatie met een andere hypotheekvorm. Een aflossingsvrije hypotheek heeft als voordeel dat het de laagste bruto maandlasten heeft, maar de hypotheekschuld blijft bestaan.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente over het geleende bedrag en geen aflossing van de hypotheek. Hierdoor zijn de bruto maandlasten lager dan bij andere hypotheekvormen, maar de restschuld blijft staan.

Hypotheekrenteaftrek aflossingsvrije hypotheek

Sinds begin 2013 is de rente van nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet meer aftrekbaar van de belasting. Het was tot voor kort de populairste hypotheekvorm, maar met de nieuwe hypotheekregels is de aflossingsvrije hypotheek fiscaal niet langer aantrekkelijk.

Wanneer je met een nieuwe hypotheek van de hypotheekrenteaftrek wilt blijven profiteren moet je een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek afsluiten. Voor bestaande hypotheken blijven de oude regels en hypotheekrenteaftrek gelden.

Maandbedrag berekenen

Het bruto maandbedrag is de rente over de hypotheekschuld en dat deel je door 12 maanden:

Bruto maandbedrag = hypotheekschuld * rente / 12

Het maandbedrag wordt eventueel nog verhoogd met de kosten voor een overlijdensrisicoverzekering.

Risico’s aflossingsvrije hypotheek

Met de aflossingsvrije hypotheek los je niets af en daardoor bouw je geen bezit op. Je betaalt gedurende de looptijd alleen rente, dus is aan het eind van de looptijd is uw schuld nog net zo hoog als aan het begin.

Dit moet je dan in een keer aflossen door het huis te verkopen of door het bedrag in de tussentijd bij elkaar te sparen. Een nieuwe hypotheek afsluiten kan ook, maar dat is dan niet meer fiscaal aftrekbaar want dat kan maximaal 30 jaar.

Doordat je niets aflost bestaat het gevaar dat je bij financiële problemen of daling van de huizenprijzen bij eventuele gedwongen verkoop met een restschuld blijft zitten. Daarom stimuleert de overheid, in de vorm van de hypotheekrenteaftrek, alleen nog maar nieuwe hypotheken die in 30 jaar worden afgelost.

Bestaande aflossingsvrije hypotheken

Als je al een aflossingsvrije hypotheek hebt en gaat verhuizen krijg je niet met een aflossingsverplichting te maken, tenzij je een nieuwe hypotheek afsluit. Het aflossingsvrije deel mag voor bestaande gevallen met NHG maximaal 50 procent zijn. Daarom zijn aflossingsvrije hypotheken meestal gecombineerd met andere hypotheekvormen.

Kenmerken

Dat de rente voor een nieuwe aflossingsvrije hypotheek niet langer aftrekbaar is van de belasting betekent niet dat je deze niet meer kunt afsluiten. Bij verschillende hypotheekverstrekkers kun je het huis financieren met een aflossingsvrije hypotheek tot maximaal 50% van de marktwaarde. Deze hypotheek kun je dan na afloop van de looptijd aflossen met spaargeld, beleggingen of verkoop van het huis. Je hebt de keuze uit een vaste of variabele hypotheekrente. De looptijd is vaak 15 tot 30 jaar. Vaak is een overlijdensrisicoverzekering verplicht, maar dit hangt af van de hoogte van de hypotheek.

Spaarhypotheek

Met een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek betaal je iedere maand alleen rente en los je niets af. Om op het einde van de looptijd de hypotheek af te lossen sluit je een spaarverzekering af of open je een gekoppelde bankspaarrekening. Daarmee los je dan in één keer de hypotheekschuld af.

Met een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek betaal je iedere maand alleen rente en los je niets af. Om op het einde van de looptijd de hypotheek af te lossen sluit je een spaarverzekering af of open je een gekoppelde bankspaarrekening. Daarmee los je dan in één keer de hypotheekschuld af.

Dit was een populaire hypotheekvorm totdat begin 2013 de nieuwe hypotheekregels ingingen. Sindsdien is de rente van een spaarhypotheek niet langer aftrekbaar voor nieuwe hypotheken.

Aflossing verzekeren

Met een spaarhypotheek betaal je iedere maand een verzekeringspremie voor een levensverzekering. Deze bestaat voor een deel uit de opbouw van een spaartegoed en het andere deel is de risicopremie. Je spaart naast de hypotheek een bedrag bij elkaar dat gegarandeerd voldoende is om de hypotheekschuld na afloop van de looptijd geheel af te lossen. De spaarrente is gelijk aan de hypotheekrente. Tijdens de rentevaste periode blijven de bruto maandlasten gelijk.

Hypotheekverstrekkers zoals de Rabobank gebruiken de term spaarhypotheek soms ook voor bankspaarhypotheken. Daarmee spaar je via een gekoppelde bankspaarrekening in plaats van een levensverzekering.

Waarom een spaarhypotheek

De spaarhypotheek was interessant omdat de hypotheekschuld bleef bestaan zodat je maximaal kon blijven profiteren van de hypotheekrenteaftrek, terwijl je daarnaast een gegarandeerd bedrag voor aflossing bij elkaar spaarde op een bankspaarrekening of via een levensverzekering. De overheid biedt dit belastingvoordeel niet langer voor nieuwe hypotheken en daarom is deze voor degenen die voor het eerst een hypotheek afsluiten niet langer interessant.

Voor mensen met een bestaande spaarhypotheek blijft de hypotheekrenteaftrek wel bestaan als je deze bijvoorbeeld wilt oversluiten naar een andere bank.

Meestal is een overlijdensrisicoverzekering verplicht wanneer je een spaarhypotheek afsluit.

Beleggingshypotheek

Bij een beleggingshypotheek beleg je iedere maand een bedrag op een beleggingsrekening om vermogen op te bouwen of sluit je een beleggingsverzekering. Daarmee kun je op het einde van de looptijd de hypotheek aflossen. Tijdens de looptijd los je niets af en kon je onder de oude regels maximaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Een beleggingshypotheek was een populaire hypotheekvorm totdat begin 2013 de nieuwe hypotheekregels ingingen en de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe beleggingshypotheken kwam te vervallen.

De grootste hypotheekverstrekkers Rabobank ING, ABN Amro en SNS Bank bieden inmiddels geen beleggingshypotheken meer aan. Onder de nieuwe hypotheekregels kiezen de meeste mensen voor een annuïteitenhypotheek.

Wat is een beleggingshypotheek?

Bij een beleggingshypotheek beleg je iedere maand een bedrag op een beleggingsrekening om vermogen op te bouwen of sluit je een beleggingsverzekering af. Daarmee kun je op het einde van de looptijd de hypotheek aflossen. Tijdens de looptijd los je niets af en kon je onder de oude regels maximaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Het rendement van beleggen in aandelen en obligaties fluctueert, waardoor het eindbedrag zowel hoger als lager dan gepland kan uitvallen. Huizenbezitters die meer zekerheid wilden kozen dan voor een spaarhypotheek, waarmee het eindbedrag is gegarandeerd.

Wanneer een beleggingshypotheek?

Sinds 2013 kiest vrijwel niemand meer voor beleggingshypotheek. Een beleggingshypotheek was geschikt voor degenen die bekend zijn met de risico’s van beleggen en het niet erg vinden dat er op de einddatum eventueel nog een restschuld blijft bestaan. Doordat er geen zekerheid is over de aflossing zijn de maandlasten vaak lager dan bij hypotheken die wel zekerheid bieden.

Levenhypotheek

Een levenhypotheek bestaat uit een hypotheek en een levensverzekering. Tijdens de looptijd los je niets af. Voor de levensverzekering betaal je iedere maand rente en een verzekeringspremie, waarmee je kapitaal opbouwt om de hypotheek na afloop in één keer af te lossen. Het eindbedrag is overigens niet altijd gegarandeerd. Een levenhypotheek zit qua risico tussen een spaarhypotheek en beleggingshypotheek in.

Je loopt een beperkt risico, maar het verwachte rendement is iets hoger dan op een spaarhypotheek.

Levenhypotheek fiscaal niet langer interessant

De enige reden voor een levenhypotheek was dat de kosten onder de oude hypotheekregels aftrekbaar waren van de belasting. Doordat je hypotheekschuld bleef bestaan kon je maximaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Sinds 2013 is dat niet meer mogelijk voor nieuwe hypotheken en daarom is er geen enkele reden meer om een dure levenhypotheek af te sluiten. Deze wordt door de grote hypotheekverstrekkers dan ook niet langer aangeboden, behalve door ING.

Daar komt bij dat een levenhypotheek geen garantie biedt dat de hypotheek helemaal kan worden afgelost met de levensverzekering. Een spaarhypotheek biedt deze garantie wel, maar ook daarvan zijn de kosten niet langer aftrekbaar. Als je een nieuwe hypotheek afsluit en wilt blijven profiteren van de hypotheekrenteaftrek kun je beter een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek afsluiten.

Vergelijk & bespaar met Geldreview.nl

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *